Samenvatting

Minder betaalbare huur- en koopwoningen

De kans op een betaalbare woning in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) is de afgelopen twee jaar verder afgenomen. Een steeds groter deel van de woningvoorraad in de regio bestaat uit dure huur- en koopwoningen. Dat geldt niet alleen voor Amsterdam, maar ook voor de voorheen meer betaalbare delen van de regio. Steeds minder mensen met een laag of middeninkomen kunnen daardoor in de MRA een huis vinden.

Het aandeel koopwoningen in de MRA is stabiel op 48 procent. Deze voorraad wordt echter wel steeds duurder, 72 procent van de koopvoorraad heeft een WOZ-waarde hoger dan €296.000, de betaalbaarheidsgrens voor lage en middeninkomens. Ook in de voorheen meer betaalbare deelregio’s Almere-Lelystad en Zaanstreek-Waterland is het aandeel betaalbare koop sterk gedaald in de voorraad.

De totale sociale huurvoorraad nam af van 39 procent in 2019 naar 37 procent in 2021. De krimp was er in de sociale voorraad in eigendom van particulieren (van 9 procent naar 7 procent); het aandeel sociale huur van corporaties bleef de afgelopen jaren gelijk (30 procent). Deze trends zijn in alle deelregio’s van de MRA terug te zien, al varieert het aandeel sociale huur van corporaties wel. In Amstelland-Meerlanden ligt het aandeel met 21 procent het laagst, gevolgd door Almere-Lelystad en Gooi en Vechtstreek (beide 24 procent). Amsterdam heeft het hoogste aandeel sociale verhuur van corporaties (37 procent).

Sociale huurwoningen van corporaties worden steeds vaker bewoond door de laagste inkomensgroep (84 procent gemiddeld in de MRA). De groep lage inkomens kan hier echter niet volledig in terecht, waardoor veel lage inkomens uitwijken naar de vrije sectorhuur. Hier speelt ook mee dat sociale huur relatief weinig beschikbaar komt. In de afgelopen jaren is de groep lage inkomens in de vrije sector groter geworden, van 22 procent naar 25 procent in 2021. Hun woonlasten liggen (zeer) hoog.

Meer vrije sector verhuur door particulieren

De vrije huursector van particulieren is verder gegroeid en beslaat 12 procent van de woningvoorraad in 2021. Hoewel dit nog een klein aandeel lijkt, speelt dit segment wel een grote rol voor woningzoekenden: 30 procent van de recent verhuisden betrok een particuliere vrije sectorwoning. Dit segment is ook duurder geworden, gemiddeld betalen recent verhuisden in de particuliere vrije sector €1403 aan huur per maand. Zij zijn gemiddeld 40 procent van hun inkomen kwijt aan maandelijkse woonlasten (huur, servicekosten, energie). Fors meer dan de 28 procent die huishoudens gemiddeld betalen aan totale woonlasten in de MRA.

Meer verhuizingen afgelopen twee jaar

De coronapandemie heeft de woningmarkt in de regio niet op slot gezet. De afgelopen twee jaar verhuisden zelfs wat meer huishoudens in de MRA dan de jaren daarvoor. Opvallend is dat meer starters een woning wisten te vinden. Tegelijkertijd nam de uitstroom van huishoudens vanuit de MRA naar de rest van Nederland toe. In 2019 en 2020 vertrokken 42.000 huishoudens naar elders in Nederland, in 2017 en 2018 waren dit er 38.000.

Woningmarkt regio Amsterdam steeds verder uit balans

Terwijl er meer werd verhuisd, liep de krapte op de woningmarkt verder op. De vraag steeg sterker dan het aanbod. In 2021 wilde 27 procent van de huishoudens in de MRA zeker verhuizen, fors meer dan in 2019 (25 procent) en 2017 (22 procent). De vraag van woningzoekenden in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) komt steeds minder overeen met het woningaanbod. De meeste huishoudens die in de MRA een woning zoeken, willen een sociale huurwoning (tot €752) of een betaalbare koopwoning (tot €296.000) of net daarboven (tot €438.000). Het aanbod bestaat echter steeds meer uit dure particuliere huurwoningen. Steeds minder mensen kunnen een woning vinden die past bij hun wensen en inkomen. Veel woningzoekenden gebruiken de vrije sector als tijdelijke oplossing, omdat zij geen woning kunnen kopen en geen sociale huurwoning kunnen krijgen. Maar liefst de helft van de huurders in de particuliere vrije sector wil binnen twee jaar verhuizen. Belangrijkste redenen zijn de hoge huren en hun wens om te kopen.

Steeds moeilijker voor huurders om te kopen

Door de gestegen prijzen in de koopsector is het voor huurders steeds moeilijker om een koopwoning te financieren. 91 procent van de huurders die willen kopen, geeft aan de woning vrijwel geheel te moeten financieren met een hypotheek. Bij woningeigenaren is dit slechts 24 procent. Zij kunnen bij de aankoop van een nieuwe woning profiteren van de overwaarde van hun huidige woning.

Corona heeft woonwensen veranderd

Eén op de vijf huishoudens heeft andere woonwensen als gevolg van de coronapandemie. Zij willen bijvoorbeeld meer ruimte om thuis te werken of willen nu graag een tuin. Verder geven minder huishoudens als verhuisreden dat zij dichter bij studie of werk willen wonen, wat waarschijnlijk te maken heeft met de mogelijkheden om meer thuis te werken.

Bewoners tevreden over de buurt

De meeste mensen in de MRA zijn tevreden met hun buurt. Bewoners geven hun buurt gemiddeld het rapportcijfer 7,7 en geen enkele wijk in de MRA scoort onvoldoende. Als gevolg van corona waren mensen meer thuis en hadden ze meer contact met hun buren, zowel in positieve als in negatieve zin. Bewoners zagen een toename van burenhulp in hun buurt. Het gemiddelde rapportcijfer hiervoor steeg van 6,7 in 2019 naar 6,9 in 2021. Aan de andere kant was er ook iets meer overlast van buren, vooral in gemeenten waar traditioneel weinig overlast is.

Verduurzaming woningvoorraad nog lange weg te gaan

Veel huishoudens in de MRA zien dat er nog wel wat aan hun woning moet gebeuren; slechts 14 procent van de huishoudens in de MRA geeft aan dat hun woning al voldoende duurzaam is. Wel geven meer huishoudens aan te beschikken over zonnepanelen (van 9 procent in 2019 naar 14 procent in 2021). Vooral eigenaar-bewoners hebben hierin geïnvesteerd en inmiddels geeft bijna een kwart van de eigenaren aan zonnepanelen te hebben (van 15 procent in 2019 naar 23 procent in 2021). Ook in de vrije sectorhuur van corporaties is er een opvallende toename van zonnepanelen (van 6 procent in 2019 naar 10 procent in 2021).